Đầu tư bất động sản theo phong trào, dễ giẫm lại 'vết xe đổ'

Chạy theo “phong trào”

Câu nói “thấy người ta ăn khoai cũng vác mai đi đào” lại một lần nữa xuất hiện ở thị trường bất động sản. Những ngày qua, ở vùng được cho là sẽ xây dựng dự án Sây bay Quốc tế Long Thành (huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai), cách TP.HCM khoảng 60 km, cảnh từng đoàn xe nối đuôi nhau đi xem đất, mua đất lại xuất hiện.

Đây là cảnh tượng không mới tại đây, bởi trước đó, cuối năm 2015, khi thông tin sẽ xây dựng Sây bay Long Thành được công bố, các dự án đất nền quanh khu vực có dự án sân bay cũng ra đời theo và phong trào đầu cơ đất nền Long Thành được người dân từ TP.HCM, Đồng Nai, Vũng Tàu, Bình Dương và thậm chí là Hà Nội tham gia. Sự tham gia của giới đầu cơ đã đẩy cơn sốt đất tại Long Thành lên cao, giá tăng từ 2 triệu đồng/m2 lên tới 10 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, cơn sốt qua nhanh giống như lúc nó đến khi chỉ kéo dài 6 tháng.

Khi cơn sốt đi qua, để lại những dự án chỉ cỏ và vài viên gạch đặt xuống đất gọi là đánh dấu lãnh thổ. Nhiều nhà đầu tư chay theo phong trào đã vỡ mộng vì giá đất lao đốc nhanh trở lại, nhưng không thể bán nổi.

Không chỉ tại Đồng Nai, câu chuyện người người buôn đất, nhà nhà buôn đất để rồi vỡ mộng cũng vừa mới diễn ra tại TP.HCM. Chỉ trong vòng 5 tháng, cơn sốt đất nền bao trùm toàn Thành phố, các dự án mọc lên như nấm sau mưa. Không chỉ những nhà đầu tư gom quỹ đất rồi chia nhỏ để bán, mà người dân địa phương cũng chạy theo “phong trào” khi đua nhau dựng biển bán đất, môi giới đất…

Chẳng hạn, tại huyện đảo Cần Giờ, TP.HCM, vào tháng 4/2017, ngay sau thông tin TP.HCM sẽ xây cầu Bình Khánh nối huyện Nhà Bè với huyện Cần Giờ để vào trung tâm TP.HCM và thông tin có nhiều nhà đầu tư về mua đất tại đây làm dự án bất động sản lớn đã khiến vùng quê yên bình này xáo trộn. Hàng đoàn xe kéo nhau về đây mua đất, cũng từ đây, người dân địa phương đua nhau dựng bảng bán đất, môi giới đất. Thậm chí, đất nông nghiệp cũng được chào bán…

Tuy nhiên, chỉ sau 1 tháng sôi động, thị trường đã nhanh chóng đóng băng, khiến nhiều nhà đầu tư phong trào nhận quả đắng.

Ông Lê Văn Tùng, ngụ quận Gò Vấp, TP.HCM là một trong những nhà đầu tư này. Ông kể, vào tháng 3, khi cơn sốt nền lên đỉnh điểm, ông thấy bạn bè đi buôn đất nền tại quận 9 và huyện Nhà Bè có lời, nên đi theo.

Với số tiền tích cóp hơn 1 tỷ đồng và vay thêm ngân hàng mấy tỷ đồng, ông Tùng đi buôn đất nền ở huyện Hóc Môn và Cần Giờ. Nhưng chưa kịp bán ra, thị trường đã rơi vào cảnh đóng băng, giờ không thể thoát được, trong khi tiền lãi ngân hàng phải trả hàng tháng…

Câu chuyện đầu tư theo phong trào và nhận quả đắng không mới, mà đã từng xảy ra cách đây 10 năm. Thời điểm 2006-2007, khi thị trường bất động sản lên ngôi, cả xã hội dường như “lên đồng” về bất động sản. Khi đó, nhà nhà, người người đổ tiền vào đầu tư bất động sản, trong đó dự án Khu đô thị mới Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) như một “thỏi nam châm” hút nhà đầu tư và người mua lẻ.

Do nằm cận kề TP.HCM và nằm trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, có lợi thế lớn về phát triển công nghiệp, dịch vụ và du lịch, nên sau khi có phê duyệt quy hoạch, địa phương này đã thu hút rất nhiều dự án đầu tư đô thị.

Theo quy hoạch phê duyệt, Khu đô thị mới Nhơn Trạch sẽ được xây dựng với các con phố biệt thự, nhà liền kề, chung cư, trường học, siêu thị, các trung tâm văn hóa, công viên... Tuy nhiên, đến nay, hàng trăm căn biệt thự, nhà liên kế tiền tỷ xây xong rồi bỏ không, cỏ mọc um tùm, cửa kính và tường nhiều chỗ hư hỏng nặng. Chỉ lác đác vài căn có người ở và được người dân sống lâu năm lân cận gọi là… "thành phố ma”.

Thời gian gần đây, khi có thông tin về dự án xây cầu Cát Lái nối TP.HCM và Đồng Nai đi qua Nhơn Trạch, đầu năm 2017, các dự án bất động sản bắt đầu rục rịch trở lại, nhưng cũng nhanh chóng hạ nhiệt và nhiều nhà đầu tư lại lâm vào cảnh mua rồi nhưng không thể bán ra…

Cái kết “chết chùm”

Là chủ một doanh nghiệp vừa và nhỏ chuyên ngành gia công dệt may, có dòng vốn kha khá, nhận thấy thị trường bất động sản đầy tiềm năng và tăng trưởng mạnh năm 2006, năm 2007 bà Nguyễn Thị Thúy, ngụ quận Tân Phú, TP.HCM quyết chuyển sang làm địa ốc. Thế nhưng, vào thị trường đúng thời điểm đỉnh, khi cơn sốt đi qua, khiến bà Thúy rơi vào chuỗi ngày điêu đứng vì nợ tứ bề.

Từ giai đoạn 2008-2012, giá căn hộ và cả nhà đất đều giảm mạnh, giao dịch đóng băng, lãi suất ngân hàng tăng cao, có lúc vượt ngưỡng 20%/năm. Dự án căn hộ của bà Thúy tại huyện Nhà Bè, TP.HCM bị đình trệ liên tục 5 năm vì thiếu vốn. Các đối tác cứ lần lượt đến rồi đi, mua bán, sáp nhập, chuyển nhượng dự án đều bất thành vì thị trường quá khó khăn.

“Cũng từng đó năm, tôi ăn Tết trong cảnh chủ nợ bủa vây. Đến cuối năm 2013 thì công ty bị siết đồ đạc. Những chủ nợ gây áp lực siết nợ xảy ra liên tục như màn tra tấn đối với tôi”, bà Thúy kể.

Bất động sản Long Thành, Đồng Nai lại lên cơn sốt.

Không chỉ một mình chịu trận, những người bạn bà Thúy được bà rủ cùng tham gia đầu tư địa ốc cũng trong cảnh khốn đốn. Trong đó, ông Thủy phải bán nhà để trả nợ và chấp nhận ở nhà thuê vì lỡ vay tiền cùng bà Thúy đầu tư bất động sản theo “phong trào” lướt sóng.

Theo giới chuyên gia địa ốc, việc chạy theo số đông trong đầu tư bất động sản dễ dẫn đến “chết chùm”, bởi đây là “chiêu” của một số nhà đầu tư lớn. Theo đó, để nhanh chóng đạt được mục đích bán hàng, họ sẽ sử dụng nhiều cách để tăng doanh số.

“Nhà đầu tư nhỏ lẻ nên tỉnh táo trước sức nóng của thị trường, phải biết đánh giá thị trường, chứ không nên đầu tư theo đám đông, thấy “người ăn khoai vác mai đi đào”, thì dễ lâm vào tình trạng vỡ nợ hoặc ở không được, bán cũng không xong”, vị này nói.

Ông Nguyễn Đăng Quỳnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Hiển Vinh nhận định, việc thị trường bất động sản sôi động, tăng giá được cho một phần đến từ những nhà đầu tư “phong trào” ăn theo để thổi giá.

Cụ thể, một số chủ đầu tư mua một khu đất lớn với giá rất thấp, sau đó mua tiếp một khu đất bên cạnh nhỏ hơn với giá gấp 5-10 lần để nâng giá khu đất đã mua trước đó. Điều này khiến những người khác, kể cả các tổ chức thẩm định giá đất cũng không định giá chính xác giá trị khu đất đã mua trước đó.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, xuất hiện tình trạng đầu tư theo “phòng trào” là do tâm lý đám đông của một bộ phận không nhỏ người dân hám lời đã nhắm mắt mua đất mà không tìm hiểu kỹ thông tin, góp phần làm thị trường thiếu minh bạch. Dễ thấy nhất là việc chạy theo tin đồn về quy hoạch hạ tầng, hoặc chủ trương lên quận của một số huyện như Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè (TP.HCM).

Thậm chí, theo ông Châu, nhà đầu tư còn chạy theo cả những tin đồn về dự án lớn, dù mới chỉ trên giấy. Cụ thể, dự án đại lộ ven sông Sài Gòn mới chỉ là ý tưởng của Tập đoàn Tuần Châu, nhưng thông tin này đã khiến giá đất ở Củ Chi sốt hầm hập.

“Lãnh đạo Thành phố cũng đã từng làm việc với Tập đoàn Tuần Châu và đề nghị nhà đầu tư này trong 4 tháng phải trình bày báo cáo tiền khả thi, nhưng đến nay cũng chưa thấy gì. Những tin đồn đã tạo ra phong trào đầu tư đất tại đây, để rồi đất nông nghiệp, đất rộng, đất vườn cũng được người dân mang đi bán và kết quả dân không có đất sản xuất, còn nhà đầu tư chôn tiền vào đất”, ông Châu nói.