Đất nền nhà phố Sài Gòn còn gì sau cơn sốt ảo?

Từ đầu năm đến giữa quý II/2017, phân khúc đất nền nhà phố trở thành tâm điểm sốt của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, với những cảnh báo liên tục gần đây về tình trạng thổi giá, thị trường đã có sự điều chỉnh mạnh, đặc biệt là đất nền phân lô hộ lẻ vùng ven.

Vắng bóng dân đầu cơ

Đã 3 tháng trôi qua, kể từ khi truyền thông liên tục cảnh báo về sốt ảo, anh Tùng, cò đất tại Củ Chi, cho biết, lượng khách hàng đổ về đây đã giảm hẳn. “Thông tin siêu dự án 65.000 tỷ tại Củ Chi vừa bung ra đã thu hút rất đông nhà đầu tư nhỏ lẻ và dân đầu cơ, lướt sóng. Tuy nhiên, cơn sốt này cũng hạ nhiệt nhanh chóng sau khi chính quyền có thông tin dự án mới chỉ là ý tưởng và chưa được giao đất. Người mua hiện nay chủ yếu là để ở hoặc đầu tư lâu dài” - anh Tùng cho hay.

dat nen nha pho sai gon con gi sau con sot ao

Đất nền, nhà phố đang trở về với nhu cầu thực

Ghi nhận của Công ty Cổ phần Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA), đất nền phân lô hộ lẻ ở các vùng ven đã có những cơn sốt từ quý 1 kéo dài đến giữa quý 2/2017. Một số nơi giá đất đẩy lên cao, từ 30 - 50% chỉ trong thời gian ngắn và có dấu hiệu sốt ảo như Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh… Tuy nhiên, việc các cơ quan chức năng thông tin chính thức về các huyện chưa đủ điều kiện lên quận và các siêu dự án chưa được duyệt, đã dập tắt cơn sốt đất nền phân lô vùng ven, đưa thị trường trở về thế cân bằng.

Trái ngược với diễn biến của đất nền phân lô, nhà phố, biệt thự không có nhiều biến động lớn từ đầu năm. Theo DKRA, nguồn cung thị trường này do luôn giới hạn và mặc dù có mức giá khá cao tuy nhiên lượng tiêu thụ này khá tốt. Các dự án vẫn tập trung chủ yếu ở các quận khu Đông như quận 9, Thủ Đức. Trong quý 2/2017 có khoảng 707 căn nhà phố/biệt thự mới được chủ đầu tư đưa ra thị trường, tỷ lệ tiêu thụ trung bình đạt khoảng 63%.

Ông Đỗ Thế Hiển, Giám đốc Công ty Vina House, cho rằng, trong dài hạn, đất nền, nhà phố là phân khúc có tiềm năng tăng giá tốt. Tuy nhiên, thời điểm hiện nay việc đầu cơ lướt sóng không phải là chuyện dễ dàng. Cũng cần lưu ý, giá trị đất nền, nhà phố không chỉ ở vị trí mà thực tế còn phụ thuộc vào uy tín, năng lực của chủ đầu tư. Dù có vị trí tương đương, nhưng chủ đầu tư uy tín, tiến độ tốt, thiết kế, quy hoạch bài bản sẽ mang lại sản phẩm giá trị cao hơn.

Khách hàng ngày càng khó tính

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, so với khách hàng đầu cơ thì nhóm khách hàng có nhu cầu thật luôn đòi hỏi khắt khe hơn về sản phẩm. Đây cũng là áp lực, buộc các dự án tung ra giai đoạn này, phải nghiên cứu kỹ lưỡng, đáp ứng thị hiếu riêng của từng nhóm khách hàng mục tiêu.

“Ở phân khúc đất nền phân lô, trước đây môi giới có thể dễ dàng bán nền, khi hạ tầng còn ngổn ngang, nhờ thông tin “sốt ảo”. Tuy nhiên, hiện tại, khách hàng rất thận trọng với sản phẩm dạng này. Do vậy, xu hướng đất nền hoàn thiện hạ tầng, ra sổ đỏ riêng mới mở bán đang được nhân rộng. Điều này giúp khách hàng hoàn toàn yên tâm về pháp lý, nhất là trong bối cảnh Quyết định 33, quy định về việc tách thửa, vẫn còn đang dự thảo sửa đổi” - ông Đỗ Thế Hiển nhận định.

Trong khi đó, các dự án mới công bố ở phân khúc nhà phố, biệt thự đều có những điểm khác biệt hướng đến nhu cầu người mua. Điển hình là một dự án tại quận 9 lần đầu tiên đưa ra thiết kế 2 sân vườn cho mỗi căn nhà phố. Khách hàng có thể tận dụng khoảng không gian này để trồng hoa, hoặc trồng rau, cung cấp thực phẩm sạch cho gia đình.

Một dự án nhà phố thương mại khác, thuộc khu đô thị Cát Lái, đưa ra thiết kế nhắm tới sự linh động, kết hợp giữa sinh sống và kinh doanh. Khách hàng có thể cho thuê tầng 1, ở 2-3-4 hoặc cho thuê 1-2-3 và ở tầng 4, mà không cảm thấy bất tiện, nhờ thiết kế thông minh, đưa không gian sinh hoạt chung của gia đình lên tầng 4. Bên cạnh đó, lối đi riêng chia không gian kinh doanh cho thuê thành một cụm độc lập với không gian ở, giúp tạo ra sự riêng tư cần thiết.

Các chuyên gia cho rằng, phân khúc đất nền, nhà phố đã đến lúc phải phát triển về chất, để đáp ứng tối đa nhu cầu của người tiêu dùng thật. Điều này có thể làm giảm nguồn cung trong ngắn hạn, nhưng sẽ là xu thế tất yếu giúp thị trường bền vững hơn.