Đánh thuế căn nhà thứ 2: Nhiều bất cập, chưa hẳn đã công bằng

Bộ Tài chính mới đây đã có báo cáo chuyên đề về chính sách thuế đối với bất động sản, nhằm đánh thuế vào tài sản nhà, đất, nhất là đối tượng sở hữu từ căn nhà thứ hai trở lên. Việc này đang gặp phải nhiều ý kiến trái chiều từ giới chuyên gia kinh tế, doanh nghiệp bất động sản cũng như người dân.

Kiến nghị không đánh thuế nhà thứ 2 với nhà ở xã hội, nhà thương mại dưới 1 tỷ

Về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa mới có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính và các bộ ngành liên quan nêu quan điểm và kiến nghị của Hiệp hội.

Theo đó, HoREA, cho rằng việc đánh thuế đối với người có nhiều nhà, đất (từ nhà thứ 2 trở đi) góp phần hạn chế đầu cơ, sử dụng lãng phí quỹ đất đai, nhà ở, tăng nguồn cung cho thị trường, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở.

Tuy nhiên, HoREA cũng chỉ ra một số bất cập và đề xuất không thu thuế này đối với nhà ở xã hội, nhà cấp 4 trở xuống ở nông thôn, trước mắt không thu thuế này đối với nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại có giá trị dưới 1 tỷ đồng. Lý do HoREA đưa ra đó là các loại hình nhà ở này đang đáp ứng nhu cầu có thực của người dân tại các đô thị lớn. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở dưới 1 tỷ, theo ông Châu, còn ít nên cần được khuyến khích phát triển.

Ảnh minh họa: BizLIVE.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng không thu thuế này đối với các hộ gia đình nghèo đã có một căn nhà nhưng đang ở chật (đối với TP HCM là dưới mức bình quân 10 m2/người) nay mua thêm nhà thứ 2, thứ 3 và tổng diện tích các căn hộ nhỏ này không vượt quá 77 m2.

Đề xuất của HoREA cũng nêu rõ trong giai đoạn đầu, mức thuế suất nên được áp dụng vừa phải, phù hợp với sức dân.

"Đối với người có từ căn nhà thứ 2 trở đi, thuế suất áp dụng là loại bậc thang tùy theo số lượng và giá trị tài sản. Về lộ trình ban hành Luật Thuế tài sản, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính vẫn thực hiện lộ trình ban hành Luật này trước năm 2020 như đã dự kiến trước đây…”, đề xuất của HoREA nêu rõ.

HoREA cũng đề xuất, trong trường hợp xuất hiện nguy cơ thị trường bất động sản sốt "bong bóng", đề nghị Quốc hội giao cho Chính phủ thẩm quyền ban hành thuế suất chống đầu cơ, đánh thuế cao đối với trường hợp chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi mua (có thể tính thời gian trong năm đầu tiên) để giúp ổn định nhanh thị trường bất động sản.

Cơ sở để HoREA đưa ra các đề xuất trên đó là phía Hiệp hội cho rằng, việc ban hành Luật thuế tài sản chỉ thực sự hợp lý khi đồng thời sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện nay đang rất bất cập. Tiền sử dụng đất không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí nhưng thực sự là một khoản thu lớn trong ngân sách của địa phương, là gánh nặng của doanh nghiệp và người mua nhà, không minh bạch, và tạo cơ chế "xin - cho". Tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành nhà ở, khoảng trên dưới 10% đối với nhà chung cư; khoảng trên dưới 30% đối với nhà phố; khoảng trên dưới 50% đối với nhà biệt thự.

Do vậy, nếu ban hành Luật thuế tài sản mà không sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất thì sẽ không hợp lý. Hiệp hội đề nghị thay đổi cách tính tiền sử dụng đất hiện nay, cần chuyển đổi thành sắc thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, như đề xuất của UBND TP HCM tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ, như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, để tạo ra nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Việc áp dụng thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong những năm đầu sẽ có tác động làm giảm nguồn thu tiền sử dụng đất thuộc ngân sách cấp tỉnh hiện đang là một nguồn thu quan trọng của địa phương, nhưng sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay, giúp làm giảm giá thành nhà ở; doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí thuế sử dụng đất khi đầu tư dự án.

Không phù hợp, chưa hẳn đã công bằng

Nhận định về chính sách đánh thuế ngôi nhà thứ 2 của Bộ Tài chính, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam, cho rằng, thị trường sau nhiều năm trầm lắng đang rất cần sự hỗ trợ của chính sách, việc áp thuế tăng thêm khi mua căn nhà thứ hai tại thời điểm này là không phù hợp.

Nguyên nhân là hạ tầng thông tin chưa đảm bảo, việc cập nhật, giám sát thông tin về nhà ở còn rất yếu nên nếu áp dụng sẽ rất dễ dẫn đến mất công bằng, người cần thu thuế thì không thu được.

Trao đổi với báo chí, chuyên gia kinh tế, TS Phạm Thế Anh (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, đánh thuế căn nhà thứ hai chưa chắc sẽ giúp chuyển dòng tiền sang sản xuất - kinh doanh thay vì đầu cơ vào bất động sản.

"Khi triển vọng kinh doanh bấp bênh, đầy rủi ro và rào cản, dòng tiền có thể chuyển sang các loại tài sản khác mà nhà nước không thể đánh thuế được như ngoại tệ hay vàng. Cầu về nhà ở còn giúp phát triển sản xuất ở các ngành xây dựng và sản xuất nguyên vật liệu xây dựng, còn cầu về ngoại tệ hay vàng giấu dưới gầm giường sẽ là những tài sản "chết", ông Anh bình luận.

Theo ông Phạm Thế Anh, đánh thuế căn nhà thứ hai cũng không hẳn là một giải pháp công bằng bởi có thể làm giảm sự bất công bằng giữa người chưa có nhà và người có nhiều nhà, nhưng lại có thể làm tăng bất công giữa những người có nhà.

Ông phân tích, khi kinh tế phát triển, phần đông dân số sẽ có khả năng sở hữu một căn nhà trở lên. Người sở hữu một căn biệt thự 1.000m2 trong các khu đô thị xa hoa sẽ không bị đánh thuế, trong khi người sở hữu hai căn nhà 40m2 trong ngõ hẻm lại phải nộp loại thuế này.

"Nếu loại thuế này được áp dụng, nhu cầu về những căn biệt thự lô to có thể chia tách khi cần thiết có thể sẽ tăng. Trong khi đó, tầng lớp trung lưu sẽ khó phòng thủ hơn nếu phải đối phó với hậu quả của những đợt tăng trưởng tín dụng vượt 20%. Đánh thuế theo m2 sở hữu có thể làm giảm bất công này", ông cho biết.

Ngoài ra, vị chuyên gia cũng cho rằng, giống như thuế bảo vệ môi trường, thuế tài sản phải được sử dụng đúng mục đích. Thuế môi trường phải dùng để bảo vệ môi trường, thuế đánh vào sở hữu nhà ở phải dùng để phát triển cơ sở hạ tầng, trường học, bệnh viện, công viên,... ở các địa phương, chứ không phải dùng để tài trợ cho tượng đài, các hiệp hội và vô số các khoản mục lãng phí khác.