Daewoo và siêu dự án bất động sản hơn 30 tỷ USD 'chết yểu' tại Việt Nam

Phối cảnh dự án Starlake Hà Nội của tập đoàn Daewoo.

Tác giả Sanghoon Jung (Đại học Gachon) và Jae Seung Lee (Đại học Hongik) của Hàn Quốc trong bài viết “Các nhà phát triển Hàn Quốc tại Việt Nam: Cơ chế phát triển bất động sản quy mô lớn xuyên quốc gia và những kế hoạch” nằm trong khuôn khổ “Chương trình Phát triển đô thị và nông thôn bền vững” đã gợi ý nhiều góc tiếp cận về việc đầu tư các dự án bất động sản của nhà đầu tư Hàn Quốc tại Việt Nam.

Tỷ lệ các dự án bất động sản trong tổng số công trình xây dựng của người Hàn Quốc tại Việt Nam cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu. Từ năm 1993 đến năm 2002, bất động sản chiếm 23,6% tổng số hoạt động xây dựng của Hàn Quốc tại Việt Nam. Tỷ lệ này trung bình đạt 24,1% từ năm 2003 đến 2012 đạt mức đỉnh điểm là 95% vào năm 2006.

Tính đến năm 2016, Hàn Quốc là nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam, trong đó một khoản đầu tư lớn đã được dành cho phát triển các dự án bất động sản.

Siêu dự án bất động sản tỷ đô đầu tiên của người Hàn tại Việt Nam

Dự án phát triển bất động sản quy mô lớn đầu tiên của người Hàn ở Việt Nam là dự án tại Bắc Hà Nội của Tập đoàn Daewoo. Trước khi quan hệ ngoại giao được tái thiết lập giữa hai nước, Daewoo đã thành lập một công ty con tại Việt Nam.

Sau những thành công từ khu công nghiệp Sài Đồng, khách sạn bên công viên Thủ Lệ, Tập đoàn Daewoo đã đầu tư nghiên cứu, đề xuất với Hà Nội bản quy hoạch thành phố mới quy mô 7.500 ha, tiếp nhận 1 triệu dân vào năm 2040.

Daewoo đã yêu cầu các nhà tư vấn quốc tế uy tín như Bechtel, phối hợp với Nikken Sekkei, SOM và OMA soạn thảo một bản quy hoạch cho dự án 7.500 ha này. Đặc điểm chính của kế hoạch là việc phân chia khu vực này thành một khu vực nhỏ hơn ở phía nam (840 ha) và một phần lớn hơn (7990 ha) về phía bắc.

Theo một bài viết của Kiến trúc sư Nguyễn Ngọc Minh - người đã tiến hành khảo sát nghiên cứu các độ thị tại Paris, London, Washington, New York, tham gia nghiên cứu, thảo luận chuyên môn các vấn đề về đô thị, kiến trúc - lúc đó, thu nhập mỗi người Việt Nam hơn 500 USD mà dự án với kinh phí khổng lồ (ước tính 30-40 tỷ USD), lại rơi vào thời điểm khủng hoảng tài chính châu Á, bản thân Tập đoàn Daewoo cũng gặp rắc rối nên dự án cho dù được phê duyệt nhưng không thực hiện mà ghép nội dung của nó vào bản quy hoạch Hà Nội.

Một trong 4 tư vấn quốc tế soạn thảo thành phố mới của Daewoo là OMA - nơi sản sinh ra những ý tưởng thời đại cả trong kiến trúc và qui hoạch đô thị.

Một trong những sản phẩm của OMA là qui hoạch thành phố Dubai năm 2008. Vốn là một đất nước của sa mạc và cát, những nhà tài phiệt dầu lửa kì vọng vào tài năng của OMA, biến Dubai trở thành thành phố của nước. Nếu bắc sông Hồng được triển khai kĩ hơn, cdó lẽ nó không kém gì một Dubai – thiên đường đô thị nước có thực giữa sa mạc cát khô cằn.

Daewoo tuyên bố phá sản vào giữa năm 1998 sau cuộc khủng hoảng tài chính châu Á. Chủ tịch Kim Woo Choong bị cáo buộc gian lận tài chính quy mô lớn để chống đỡ cho công ty đang gặp khó khăn khi đó. Sau khủng hoảng tại Daewoo, ông Kim Woo Choong đã chọn cách “biến mất” trong 6 năm, sống lưu vong ở nhiều quốc gia khác nhau. Đến năm 2005, ông quyết định trở về Hàn Quốc dù biết có những hình phạt đang chờ mình. Ông bị kết án 8 năm rưỡi tù vào năm 2006 và được ân xá một năm rưỡi sau đó.

Rắc rối đến với Daewoo khiến vai trò của tập đoàn này với tư cách nhà phát triển chính của dự án đã được chuyển giao cho Chính phủ Việt Nam.

Tuy nhiên, sau một loạt những khó khăn, một phần của kế hoạch Bắc Hà Nội vẫn đang được phát triển bởi Daewoo E&C với dự án Starlake City. Ngược về thời điểm những năm 2006, khi Starlake Hà Nội của Daewoo E&C được cấp phép đầu tư, kế hoạch là dự án sẽ động thổ vào dịp Đại lễ Thăng Long - Hà Nội 2010. Nhưng sự thực là tới năm 2012 dự án mới được khởi động và đầu năm 2014 mới chính thức khởi công xây dựng.

Trước Starlake, Daewoo E&C là chủ đầu tư công trình Daeha Business Center (Kim Mã), và là tổng thầu dự án Daewoo - Cleve (Văn Phú, Hà Đông).

Hiện nay, tại đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050, Chính phủ đã định hướng phát triển khu vực Bắc sông Hồng sẽ trở thành trung tâm hành chính thương mại giao dịch quốc tế, công nghiệp kỹ thuật cao, phát triển đô thị hiện đại gắn với bảo tồn giá trị khu di tích thành Cổ Loa và các giá trị cảnh quan thiên nhiên đầm Vân Trì – sông Thiếp.

Tổng diện tích lập quy hoạch chi tiết là 2.080 ha. BRG cho biết tập đoàn này là đơn vị lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho toàn bộ diện tích 2080ha hai bên trục tuyến đường Nhật Tân – Nội Bài. Từ năm 2011 Chính phủ và thành phố Hà Nội đã giao cho tập đoàn làm chủ đầu tư lập quy hoạch hai bên tuyến đường.

Trong khuôn chuyến thăm chính thức Nhật Bản của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc hồi đầu tháng 6 tại Tokyo, UBND Thành phố Hà Nội, BRG và Tập đoàn Sumitomo (Nhật Bản) đã ký kết thỏa thuận hợp tác phát triển dự án đô thị Nhật Tân – Nội Bài với mục tiêu là xây dựng một thành phố thông minh hiện đại nhất khu vực Đông Nam Á tại phía Bắc Hà Nội (đoạn hai bên tuyến đường Võ Nguyên Giáp) với tổng vốn đầu tư 4 tỷ USD

Vì sao người Hàn thích đầu tư bất động sản Việt?

Tương đồng văn hoá giữa Hàn Quốc và Việt Nam là lý do được nhắc đến nhiều nhất để giải thích vì sao các hoạt động phát triển bất động sản của Hàn Quốc lại phổ biến ở Việt Nam. Chẳng hạn như giá trị Nho giáo ăn sâu vào nền văn hoá của hai quốc gia. Hàn Quốc và Việt Nam cũng trải qua cuộc chiến tranh trong thế kỷ qua do sự phân chia chính trị và xung đột ý thức hệ.

Một nhà phát triển bất động sản Hàn Quốc đã bình luận về những điểm tương đồng giữa người Việt Nam và người Hàn Quốc như sau: "Người Việt Nam thực sự giống người Hàn Quốc. Ví dụ văn hóa kinh doanh của họ nặng nghi thức uống rượu và cách tư duy cũng tương tự như chúng ta. Vì vậy, hành vi của họ trong kinh doanh có thể dự đoán được, điều này thực sự quan trọng trong quá trình đàm phán. Tôi đã làm việc ở nhiều quốc gia, nhưng người Việt Nam có nhiều nét giống người Hàn Quốc nhất”.

Luật pháp liên quan đến phát triển bất động sản cũng là động lực thúc đẩy việc đầu tư như Luật Xây dựng được ban hành tháng 11/2003 cho đến Nghị định số 02 ban hành tháng 1/2006 về khu đô thị mới.

Mặc dù những luật này không giải quyết tất cả các vấn đề liên quan đến việc phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn, nhưng lại cung cấp sự hướng dẫn cho quá trình đàm phán giữa các nhà phát triển nước ngoài và chính quyền địa phương.

Luật Đất đai ban hành vào năm 2013 đã nâng nhiều quyền hạn cho nhà đầu tư bất động sản sở hữu 100% vốn nước ngoài.

Ngoài ra, nhu cầu cao về phát triển đô thị do đô thị hoá nhanh chóng cũng thu hút các nhà phát triển Hàn Quốc tới Việt Nam. Theo Bộ Xây dựng Việt Nam, 486 các dự án phát triển đô thị mới đã được tiến hành tại Việt Nam kể từ năm 2008.