Đã thấy đỉnh cổ phiếu bất động sản?

Sự lên giá nhất loạt của cổ phiếu bất động sản trên Hose không phân biệt tốt xấu vô hình chung đã góp phần đẩy mặt bằng chỉ số P/E của toàn thị trường lên một mức mới. Ảnh TL SGT

Hai năm 2015-2016, Phát Đạt khó mang lại niềm vui cho nhà đầu tư và cổ đông khi lợi nhuận sau thuế đạt tương ứng 156 tỉ và 242 tỉ đồng trên vốn điều lệ 2.018 tỉ đồng. Quí 1 năm nay, lợi nhuận ròng của công ty là 45 tỉ đồng. Thế nhưng trong vòng bảy tuần qua, thị giá cổ phiếu PDR đã tăng gần 100% lên 27.650 đồng/cổ phiếu (giá đóng cửa ngày 9-5-2017).

Không thể nói rằng việc chuyển nhượng dự án để trả bớt nợ là lý do khiến cổ phiếu PDR lên giá, nhưng những thương vụ phát hành cổ phiếu cấn trừ nợ, bán dự án lại trở thành đầu câu chuyện của nhóm chứng khoán bất động sản niêm yết. Thực tế sự “nóng” lên của cổ phiếu bất động sản chủ yếu do chúng đã loanh quanh ở vùng đáy quá lâu. Nay VN-Index tăng, chúng cũng tăng theo. Chỉ có điều tốc độ tăng giá của chúng dường như đã vượt quá giới hạn của sự hợp lý.

Vấn đề lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản chính là nợ vay. Phàm kinh doanh, ai chẳng vay nợ. Nhưng vay ở mức độ nào, quản lý dòng tiền và khả năng trả nợ ra sao lại là chuyện khác. Trong ba năm qua, không ít nếu không muốn nói là một tỷ lệ rất lớn các doanh nghiệp bất động sản đã được ngân hàng cho cơ cấu nợ, chuyển từ nợ ngắn hạn sang dài hạn. Điều đó chứng tỏ các doanh nghiệp có khó khăn về trả nợ ngắn hạn (nếu không hà cớ gì phải cơ cấu chuyển từ ngắn hạn sang dài hạn).

Nhìn vào báo cáo tài chính hợp nhất quí 1-2017 của PDR, nợ ngắn hạn của công ty là 396 tỉ đồng, dài hạn 2.802 tỉ đồng, tổng cộng gần 3.200 tỉ đồng. Giả sử lãi vay chừng 10%/năm, mỗi năm chi phí lãi vay của công ty ít nhất cũng 320 tỉ đồng. Gánh nặng ấy không hề nhỏ (các khoản vay ngân hàng Đông Á có lãi suất 15%/năm - xem báo cáo tài chính hợp nhất quí 1-2017 trang 25).

Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG-Hose) là một trường hợp khác. Cũng từ giữa tháng 3-2017 đến nay, thị giá QCG chạy từ 4.000 đồng lên 11.650 đồng, tăng gần gấp ba lần. Vì sao ư? Vì thông tin chuyển nhượng dự án Phước Kiển và đã trả bớt nợ ngân hàng. Tất cả chỉ có thế. Phước Kiển đã từng là dự án đình đám của QCG, nhưng sau bao năm ròng vẫn không ra được sản phẩm, đành phải bán. Có dự án tốt bán rồi, QCG còn lại gì và còn nợ nhiều hay ít?

Với số vốn 2.751 tỉ đồng, trong ba năm gần nhất, mỗi năm QCG lãi vài chục tỉ đồng, năm ngoái lãi cao nhất được 45 tỉ đồng. Với lợi nhuận và giá đóng cửa ngày 9-5-2017, chỉ số P/E của QCG đang ở mức trên trời 71 lần. Quỹ VOF do VinaCapital quản lý, vốn nắm giữ 10,65% cổ phần QCG đã phải cắt lỗ cổ phiếu này, và đây là một trong những khoản lỗ lớn của quỹ trong nhiều năm qua.

Cho đến nay, QCG chưa công bố báo cáo tài chính quí đầu tiên của năm nay, nhưng theo báo cáo tài chính 2016 đã kiểm toán, đến cuối năm ngoái tổng nợ ngắn và dài hạn của QCG là 1.869 tỉ đồng (nợ vay đơn thuần). Ở trang 31 phần thuyết minh báo cáo tài chính 2016, QCG còn có khoản phải trả 500 tỉ đồng gọi là “mượn tiền không tính lãi”.

Trong khi các công ty bất động sản thuộc nhóm vay nợ “có kiềm chế”, có dòng tiền bán sản phẩm về đều đặn hàng năm, có lợi nhuận trả cổ tức bằng tiền cho cổ đông biến động khá hợp lý, tăng 15-20% theo thị trường chung, các cổ phiếu bất động sản khác đã không biến động lành mạnh như vậy. Sóng bất động sản đã đi quá đà khi những cổ phiếu của các doanh nghiệp hầu như không có lãi hoặc thua lỗ quí 1 năm nay cũng “chạy” vù vù chỉ vì thị giá của chúng “quá rẻ” 3.000-4.000 đồng - như nhận xét của một môi giới.

Dòng tiền đang tập trung vào sàn TPHCM và dường như vẫn còn chưa đoái hoài nhiều đến HNX trong khi không ít cổ phiếu bất động sản, xây dựng tại đây được giao dịch với giá thấp hơn giá trị sổ sách vài chục phần trăm, khá rẻ so với lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu chúng đạt được.

Sự lên giá nhất loạt của cổ phiếu bất động sản trên Hose không phân biệt tốt xấu vô hình chung đã góp phần đẩy mặt bằng chỉ số P/E của toàn thị trường lên một mức mới và khiến cho nhà đầu tư nước ngoài phải cân nhắc khi so sánh với các nước khu vực. Sớm muộn sự điều chỉnh cũng sẽ diễn ra với nhóm cổ phiếu này. Những nhà đầu tư vào sau và chậm chân sẽ là những người thiệt thòi hơn cả.