Chứng thư định giá của DATC là mấu chốt của vụ tiêu cực tại TrustBank?

	Cựu chủ tịch Đà Nẵng Trần Văn Minh được nhắc trong phiên xử Trustbank
	Cựu Chủ tịch TrustBank phản đối cáo buộc gây thiệt hại 470 tỷ đồng

Tại phiên xét xử nguyên 7 lãnh đạo Ngân hàng Đại Tín (TrustBank) về Vi phạm quy định về cho vay trong hoạt động của các tổ chức tín dụng sáng ngày 3/5, trong khi các luật sư tham gia bào chữa cho các bị cáo, thì bị án Phạm Công Danh đã xin có ý kiến liên quan đến việc thẩm định giá lô đất số 3 Sân vận động Chi Lăng dùng làm tài sản đảm bảo để 2 công ty Thịnh Quốc và Đại Hoàng Phương vay 650 tỷ đồng tại TrustBank.

Phiên tòa xét xử nguyên 7 lãnh đạo Ngân hàng Đại Tín (ảnh: Minh Anh)

Theo bị cáo, việc thẩm định cho vay là hợp lý, đúng quy định đồng thời hồ sơ cho vay vẫn còn nguyên giá trị tại thời điểm hiện tại.

Bị cáo Hoàng Văn Toàn - nguyên Chủ tịch TrustBank cho rằng Hội đồng tín dụng TrustBank không có chức năng trực tiếp thẩm định và không gặp trực tiếp khách hàng. Do tài sản đảm bảo lớn nên ngân hàng đã thuê công ty thẩm định giá. Việc định giá theo quy định của pháp luật.

Trước những ý kiến trên, HĐXX cho rằng mấu chốt của vụ án là chứng thư định giá của DATC, nhằm nâng khống giá trị tài sản, tạo điều kiện cho các bị cáo giải ngân cho Tập đoàn Thiên Thanh.

Khu đất tại Sân vận động Chi Lăng vào thời điểm định giá vẫn chưa giải tỏa xong

Theo cáo trạng, trước khi chuyển giao quyền điều hành ngân hàng cho ông Danh, cuối tháng 12/2012, ông Hoàng Văn Toàn, nguyên chủ tịch TrustBank và dàn lãnh đạo cấp dưới đã thẩm định, phê duyệt cấp tín dụng cho công ty Thịnh Quốc vay 370 tỷ đồng và công ty Đại Hoàng Phương vay 280 tỷ đồng với lãi suất 15% trong thời hạn 12 tháng.

Đây là 2 công ty sân sau của ông Phạm Công Danh, nguyên chủ tịch Tập đoàn Thiên Thanh thành lập nhưng không hoạt động kinh doanh. Mục đích vay để mua lại lô đất hơn 5.000m2 tại khu vực Sân vận động Chi Lăng (Đà Nẵng) thuộc một công ty khác của ông Danh trị giá gần 940 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm chính là giá trị lô đất này.

Các bị cáo phê quyệt cấp tín dụng cho 2 công ty vay chỉ căn cứ duy nhất vào tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất của lô đất số 3 Sân vận động Chi Lăng, theo kết quả định giá tại chứng thư thẩm định giá số 1063 ngày 24/12/2012 của công ty DATC được thực hiện trên cơ sở hợp đồng thẩm định giá số 999 ngày 12/12/2012 giữa Công ty TNHH Tập đoàn Thiên Thanh với CTCP Tư vấn dịch vụ về tài sản, bất động sản DATC, xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với lô đất này hơn hơn 913 tỷ đồng.

Chứng thư thẩm địnhgiá nêu trên sử dụng phương pháp so sánh và thặng dư để định giá, tuy nhiên mức giá đưa ra dựa trên quy hoạch xây dựng giả định của khu đất là “Khu đất được quy hoạch xây dựng khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng, quy mô diện tích xây dựng của dự án 5.104m2, mật độ xây dựng 75%, quy mô công trình 60 tầng và 4 tầng hầm, tầng 1-4 làm trung tâm thương mại, tầng 5-60 làm căn hộ chung cư”.

Chứng thư này này cũng ghi rõ điều kiện ràng buộc của mức giá trên là theo đúng thông số chỉ tiêu quy hoạch giả định và kết quả này được sử dụng làm cơ sở tham khảo cho mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng hoặc góp vốn liên doanh, việc lựa chọn mức giá phụ thuộc vào các bên liên quan.

Thực tế khu đất tại Sân vận động Chi Lăng vào thời điểm định giá vẫn chưa giải tỏa xong, chưa được cấp giấy chứng nhận đầu tư dự án, dự án chưa có quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, không có bất kỳ hoạt động đầu tư dự án nào trên lô đất này.

Do đó, không xác định được thời điểm hình thành giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp giả định, nên giá trị quyền sử dụng đất theo định giá của chứng thư này là giá trị quyền sử dụng đất được hình thành trong tương lai, không phải là giá trị thực và chỉ có giá trị khi dự án được phê duyệt và triển khai đầu tư.