Cấp sổ đỏ cho condotel: đừng 'đẽo chân cho vừa giày'

Bộ TN&MT đề xuất quy định cứu condotel, officetel

Khách mua condotel nhấp nhổm chờ chính danh

Phối cảnh một dự án condotel ở Vũng Tàu.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người mua chỉ có mục đích khiến giao dịch condotel trở nên hợp pháp, không bị vô hiệu và tạo sức hút cho chủ đầu tư trong việc huy động vốn từ người mua để xây dựng công trình (hay để thu lợi nhuận ngay từ hoạt động xây dựng). Trong khi đó, khi công trình hoàn thành thì quyền sở hữu của người mua gần như bị tước bỏ.

Chủ đầu tư với tư cách nhà quản lý bất động sản được độc quyền trong việc khai thác sử dụng, đồng thời còn thu thêm lợi nhuận từ phần việc quản lý. Kéo theo đó, hàng loạt vấn đề về quyền sở hữu và quyền sử dụng được đặt ra. Nếu chủ đầu tư dự án có năng lực yếu kém, liệu người mua có quyền thay nhà quản lý khác? Và nếu như thế thì phần sử dụng chung như đường giao thông, chỗ đậu xe… sẽ thuộc về ai?

Ở góc độ pháp lý, quyền sở hữu theo pháp luật dân sự gồm: quyền chiếm hữu; quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Tuy vậy, condotel ra đời với quyền sở hữu bị kiếm khuyết, trên giấy tờ, người mua được sở hữu nhưng thực tế lại bị tước hoặc hạn chế quyền chiếm hữu, quyền sử dụng.

Bất động sản dùng cho cơ sở du lịch (dịch vụ lưu trú) được tạo ra từ việc tước bỏ hoặc hạn chế quyền chiếm hữu, quyền sử dụng (người mua được cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư là người độc quyền quản lý) như condotel là thiếu tính hệ thống, sẽ tạo thêm bất ổn và tranh chấp. Với loại hình này, chỉ nên phát triển đúng tính chất của các dự án du lịch là kinh doanh lưu trú.

Để đạt được mục đích vừa phát triển du lịch và đảm bảo quyền lợi của người đầu tư thì mô hình người mua cùng góp vốn vào doanh nghiệp là chủ sở hữu bất động sản có thể tham khảo. Doanh nghiệp có thể tự khai thác hoặc giao quyền quản lý cho đơn vị quản lý chuyên nghiệp về khách sạn để tạo ra lợi nhuận. Người góp vốn vẫn có quyền hưởng lợi từ việc chia lợi nhuận, cổ tức hay chuyển nhượng toàn bộ phần vốn, cổ phần cho người khác. Đối với những dự án condotel đã và đang triển khai, có thể yêu cầu chủ đầu tư hủy hợp đồng và thỏa thuận với người mua theo hướng giải quyết trên.

Còn nếu bất động sản nghỉ dưỡng chỉ dùng cho mục đích lưu trú dài ngày, có thể xếp đất xây dựng loại hình này vào đất thương mại dịch vụ, người mua được cấp giấy chứng nhận trong thời hạn dự án như phương án 2 của Bộ TN-MT. Tuy nhiên, loại hình này không được kinh doanh lưu trú như các khách sạn. Đồng thời, cần có quy định pháp luật về quyền sở hữu chung, quyền sở hữu riêng trong tòa nhà và khu đất.