Cải tạo chung cư cũ: Đề xuất hàng loạt cơ chế 'kích hoạt cuộc chơi' mới

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, ngày 20/10/2015, Chính phủ ban hành Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tiếp đó, ngày 30/6/2016, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Khi triển khai các quy định trên đối với các nhà chung cư đơn lẻ không có nhiều vướng mắc, nhưng khi thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại toàn khu, có việc sắp xếp lại quy hoạch các nhà chung cư cũ theo quy hoạch đô thị, bố trí bổ sung hạ tầng, đồng thời để khai thác hiệu quả giá trị địa tô, phù hợp với cơ chế thị trường thì phát sinh những vướng mắc, cần phải có một số cơ chế mới có thể triển khai, phù hợp với đặc thù các khu chung cư cũ trên địa bàn TP. Vì vậy, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất một số cơ chế khung về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn.

Theo như cơ chế chính sách khung về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố đang được xây dựng, về tiêu chí để lựa chọn nhà chung cư cũ đưa vào kế hoạch, đối với quy định tại Điều 6 và 7 Nghị định 101/2015, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất, căn cứ vào niên hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình. Ngoài việc đánh giá chất lượng kết cấu công trình còn xem xét đến yếu tố cảnh quan kiến trúc, hạ tầng đô thị, điều kiện vệ sinh môi trường...

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, lý do của đề xuất trên là do hiện trên địa bàn thành phố số lượng nhà chung cư cũ rất lớn. Khoảng 1.579 nhà, phân làm 2 nhóm: Khu chung cư gồm 76, với 1.273 nhà và 306 nhà chung cư độc lập. Do vậy, để kiểm định hết toàn bộ các nhà chung cư cũ để xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại sẽ không đảm bảo thời gian và tiến độ.

Một lý do nữa là, hiện nay các nhà chung cư cũ trên địa bàn được xây dựng từ những năm 1960-1990 và cao từ 2-5 tầng nên một số đã hết niên hạn sử dụng (công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20-50 năm theo quy định của Bộ Xây dựng).

“Ngoài ra, các chung cư này có dấu hiệu nguy hiểm về kết cấu công trình (lún, nứt, bong tróc lớp bê tông bảo vệ, gỉ cốt thép cấu kiện, thấm dột, cơi nới chuồng cọp...) và một số đã được gia cường khả năng chịu lực của các cấu kiện công trình để sử dụng. Do đó, việc kéo dài thời gian sẽ ảnh hưởng đến an toàn và tính mạng người dân”, Sở Xây dựng nêu quan điểm.

Khu tập thể Viện Hóa chất Hà Nội xuống cấp trầm trọng sau hơn 50 năm sử dụng. Ảnh minh họa

Thành phố sẽ thay dân lựa chọn nhà đầu tư cải tạo chung cư cũ

Đối với quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, theo quy định của Nghị định 101, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500). Nếu chưa có quy hoạch phân khu được duyệt thì chủ đầu tư phải lập hồ sơ xin giấy phép quy hoạch.

Với quy định trên, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất: Thành phố giao nhà đầu tư đủ năng lực tự bỏ kinh phí thuê đơn vị tư vấn có kinh nghiệm lập quy hoạch, khuyến khích mời, thuê tư vấn nước ngoài nghiên cứu lập quy hoạch tổng thể cả khu chung cư cũ. Việc lập quy hoạch trên tổng thể cả khu chung cư cũ thống nhất đồng bộ; đảm bảo đủ tái định cư tại chỗ cho dân số của khu chung cư cũ hiện hữu.

Các đồ án quy hoạch chi tiết sau khi hoàn thành, tập hợp toàn thành phố tổ chức trưng bày triển lãm, công bố công khai lấy ý kiến rộng rãi của các cơ quan, tổ chức, đơn vị và cộng đồng dân cư.

Lý do được đơn vị này đưa ra là, nghị định 101 quy định căn cứ hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia dự án và phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư để lựa chọn chủ đầu tư, trong khi đó phải có quy hoạch chi tiết được cấp thẩm quyền phê duyệt mới có cơ sở đề xuất dự án và xác định phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư cho sát với thực tế của dự án.

Đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch chi tiết, rút ngắn tiến độ thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đồng thời, vẫn đảm bảo quy định nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết và quy trình lập quy hoạch phải lấy ý kiến rộng rãi của cộng đồng dân cư có liên quan theo quy định của Luật Quy hoạch Đô thị.

Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư cải tạo lại chung cư cũ, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất, sau khi quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 được duyệt, UBND TP sẽ xem xét lựa chọn chủ đầu tư.

Lý do của đề xuất trên là khi cải tạo xây dựng toàn khu sẽ có việc quy hoạch, sắp xếp lại các tòa nhà chung cư cũ (có khi ghép nhiều tòa nhà làm một hoặc xóa bỏ những tòa nhà cũ đề làm vườn hoa, đường giao thông...), do đó việc Ban quản trị tổ chức hội nghị để lựa chọn nhà đầu tư cho mỗi tòa nhà theo quy định của nghị định 101 là không phù hợp.

Mặt khác, để khảo sát, lập và phê duyệt Phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư cần chi phí lớn (khoảng 2% giá trị nhà đất), trong đó chưa tính đến chi phí lập, thẩm duyệt quy hoạch chi tiết. Do đó, thực tế việc doanh nghiệp tham gia để được xem xét, lựa chọn chủ đầu tư gặp phải rủi ro vì nếu không được chọn thì sẽ mất một khoản chi phí lớn nên khó thu hút được doanh nghiệp tham gia.

2 phương án để người dân lựa chọn tái định cư

Về chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư, Luật Nhà ở quy định chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trường hợp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và mới thì việc thanh toán chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu.

Trước quy định trên, Sở Xây dựng đề xuất: chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư, cơ chế bồi thường hỗ trợ tái định cư thống nhất toàn khu chung cư.

Đối với việc hoàn trả diện tích căn hộ tái định cư, đơn vị này đưa ra 2 phương án.

Phương án 1: Giao đơn vị trực thuộc hoặc thuê đơn vị tư vấn độc lập thẩm tra đề xuất của nhà đầu tư để xác định điểm hòa vốn cho dự án (có tính đến 10% lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư) trong trường hợp hoàn trả diện tích căn hộ tái định cư với hệ số K =1.

Nếu còn chênh lệch giá trị theo hướng có lợi thì nhà đầu tư và chủ sở hữu thỏa thuận hệ số K cho phù hợp (ngược lại thì thực hiện theo nội dung đề xuất số 5 về cơ chế tài chính cho dự án).

Phương án 2: Hoàn trả diện tích căn hộ tái định cư với hệ số K=1. Trường hợp diện tích căn hộ tái định cư tại chỗ lớn hơn thì chủ sở hữu phải trả tiền mua diện tích tăng thêm cho nhà đầu tư với giá thành xây lắp cộng 10% lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư.

Những hộ tại tầng 1 đang kinh doanh được bố trí thuê 1 ki-ốt để kinh doanh khi dự án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư hoàn thành, đối với nhà thấp tầng giá trị bồi thường theo thực tế diện tích sử dụng hợp pháp.

Trường hợp nếu di chuyển ra ngoài vành đai 3 thì được ưu tiên mua căn hộ với hệ số K=2 tại dự án nhà ở thương mại do doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ làm chủ đầu tư.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, lý do của đề xuất trên là quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử thành phố hiện nay quy định hạn chế chiều cao công trình khu vực nội đô (cao tối đa từ 9-11 tầng) và Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 yêu cầu giảm dân số khu vực nội đô từ 1,2 triệu xuống còn 0,8 triệu. Do đó, phải cân đối phương án kinh tế của dự án.

Hơn nữa, do mỗi tòa nhà có vị trí địa tô khác nhau nên phương án tái định cư của mỗi hộ dân khác nhau phụ thuộc vào vị trí của tòa nhà. Trong khi đó, quy hoạch thực hiện việc sắp xếp lại toàn khu (có thể dồn một số tòa nhà chung cư thành một tòa mới để dành diện tích đất cho các công trình công cộng) sẽ có sự thắc mắc của các hộ dân trong các tòa nhà khác nhau.

“Việc đề xuất chính sách ưu đãi di chuyển ra ngoài vành đai 3 như trên sẽ lựa chọn được các doanh nghiệp lớn có năng lực tài chính làm chủ đầu tư, khi đó sẽ đảm bảo tiến độ thực hiện dự án vì khi triển khai cần kinh phí lớn để đầu tư xây dựng nhà ở đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đặc biệt, khi cải tạo xây dựng lại toàn khu chung cư cũ có quy mô dự án lớn”, Sở Xây dựng cho biết.

Hiện đề án này đang được Sở Xây dựng Hà Nội lấy ý kiến các cơ quan chức năng, các nhà khoa học, người dân để hoàn thiện, trước khi trình lãnh đạo UBND TP. Hà Nội quyết định.