Cách đầu tư dự án bất động sản cầm cố ngân hàng mà vẫn an toàn

Những nhà đầu tư bất động sản có mục tiêu và mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau thì định nghĩa an toàn cũng sẽ không đồng nhất. Một trong những rủi ro lớn nhất thường đến từ mặt tiến độ pháp lý của dự án.

cach dau tu du an bat dong san cam co ngan hang ma van an toan

Khi tham gia góp vốn, nhà đầu tư phải nắm rõ dự án đang ở giai đoạn nào trong tiến độ hoàn thành, còn những giấy tờ nào cần phải có và sức khỏe tài chính trong suốt thời gian thực hiện. (Ảnh: Đại Việt)

Báo cáo mới nhất mà Công ty tư vấn Bất động sản (BĐS) Savills Việt Nam phát đi có nội dung thể hiện những ý kiến của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư, về việc rót vốn các dự án BĐS đang vay vốn, thế chấp với ngân hàng.

Trả lời cho câu hỏi: làm thế nào để đầu tư một cách an toàn vào những dự án sử dụng dòng vốn vay? Giám đốc Đầu tư của Savills cho rằng, quan trọng nhất là phải định nghĩa rõ sự an toàn đối với từng trường hợp và từng nhà đầu tư. Với những nhà đầu tư khác nhau, có mục tiêu và mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau thì định nghĩa an toàn cũng sẽ không đồng nhất.

Tuy vậy, nhìn chung một trong những rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS thường đến từ mặt tiến độ pháp lý của dự án. Khi tham gia góp vốn, nhà đầu tư phải nắm rõ dự án đang ở giai đoạn nào trong tiến độ hoàn thành, còn những giấy tờ nào cần phải có và sức khỏe tài chính trong suốt thời gian thực hiện. Sau khi đã nắm rõ những yếu tố này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể phân tích và đưa ra được quyết định phù hợp nhất.

Vay vốn ngân hàng là công cụ tài chính quan trọng khi đầu tư

Ông Sử Ngọc Khương nhận định: “bên cạnh giai đoạn phát triển BĐS sôi động trong những năm vừa qua, chúng ta vẫn bắt gặp những mảng tối của thị trường với những dự án bị dừng thi công, “đóng băng” hoặc không thể triển khai vì nhiều yếu tố khác nhau. Nếu đã đang và sẽ đầu tư vào các dự án vay vốn, thế chấp với ngân hàng, nhà đầu tư cần thận trọng để tránh tổn hại lợi ích cao nhất”.

Thực tế chung của thị trường BĐS Việt Nam và cả thế giới cho thấy, việc sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng làm nguồn chính yếu nhất là việc cần thiết và vô cùng quan trọng khi triển khai nhiều dự án.

Ông Khương đánh giá, về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng không phải là xấu mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà đầu tư phát triển dự án. Quan trọng là họ phải đảm bảo được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay.

Đây chính là mấu chốt quyết định thành bại của dự án. Nhiều chủ đầu tư quản lý tài chính không tốt trong quá trình triển khai dự án dẫn đến tình trạng thiếu vốn, đó là khi các yếu tố kinh tế vĩ mô và thị trường thay đổi liên tục theo thời gian mà nhà đầu tư không chuyển mình theo được.

Đối với những dự án chưa triển khai, phần vốn vay thường được dùng để thực hiện đền bù, giải tỏa, nộp tiền sử dụng đất... Trong đó, giai đoạn giải phóng mặt bằng được đánh giá là phức tạp nhất, đòi hỏi không ít thời gian, tiền bạc và ẩn chứa nhiều rủi ro. Nhà đầu tư có thể phải chôn vốn trong dự án nếu không thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn phần việc này trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính.

Sau các công việc trên, nếu chủ đầu tư không còn đủ khả năng tài chính thì có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho một hoặc nhiều nhà đầu tư mới tiếp tục triển khai và cơ cấu các khoản vay của dự án (hoạt động M&A).

Theo Savills, việc không tìm được đối tác hoặc chậm trễ trong tìm kiếm nguồn vốn mới sẽ khiến dự án bị đóng băng. Trường hợp dự án liên doanh, khi một cổ đông lớn buộc phải nhượng lại cổ phần của mình cho ngân hàng bởi không thể chi trả lãi vay có thể dẫn tới rủi ro cho những cổ đông còn lại.

Những dự án được “hồi sinh”

Lãnh đạo Savills cũng nêu ra hướng phát triển ngược lại khi gần đây, một và dự án BĐS trên thị trường đã tái khởi động được thông qua con đường M&A, hỗ trợ của ngân hàng hay vay vốn kiều bào.

Đây là dấu hiệu tích cực khi đơn vị đầu tư dự án có thể chứng tỏ năng lực “vượt cạn” của mình, tránh lãng phí quỹ đất. Thêm vào đó, các doanh nghiệp và dự án này nếu được ngân hàng bảo lãnh, cung cấp tín dụng thì sẽ khẳng định được uy tín với khách hàng.

Bởi quy trình xét duyệt, thẩm định của những ngân hàng lớn luôn diễn ra hết sức gắt gao, việc tái đầu tư chỉ được thực hiện khi dự án chứng tỏ được tiềm năng có thật của mình, với những sản phẩm đã được tái cơ cấu, thay đổi thiết kế, chiến lược kinh doanh… để có một diện mạo và tương lai mới, ông Khương lý giải.