Bỏ 99 năm, thời gian cho thuê đất đặc khu tối đa nên là bao nhiêu năm?

‘Trong thời đại 4.0 vẫn có nhiều doanh nghiệp cần thuê đất lâu dài để phát triển’

Mới đây, Quốc hội vừa thống nhất không thông qua dự thảo Luật Đơn vị Hành chính – Kinh tế đặc biệt (dự Luật Đặc khu) trong kỳ hợp thứ 5 này mà chuyển sang xem xét tại kỳ họp thứ 6 vào tháng 10 tới. Đồng thời, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thống nhất với Chính phủ chỉnh lý Dự án Luật theo hướng không quy định trường hợp đặc biệt thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh tại đặc khu có thể được kéo dài không quá 99 năm.

Đánh giá về việc tạm ngừng thông qua dự luật đặc khu trong kỳ họp lần này của Quốc hội, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng đây là quyết định rất sáng suốt của Chính phủ, Quốc hội khi có quá nhiều ý kiến trái chiều liên quan đến dự luật này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, thời gian cho thuê đất tối đa tại đặc khu nên kéo dài không quá 70 năm (giống quy định trong Luật Đất đai).

“Đây là một bước lùi cần thiết để bàn lại về nội dung dự luật này trong kỳ họp Quốc hội diễn ra vào cuối năm. Việc tạm dừng thông qua dự luật không chỉ thể hiện sự lắng nghe, tôn trọng cử tri, mà còn rất hợp tình hợp lý khi lúc này tại các địa phương dự kiến có đặc khu, chính quyền đang tích cực hạn chế và kiểm soát tình trạng tăng giá ảo đất nền trong thời gian qua...”, ông Châu đánh giá.

Một trong những quy định vấp phải sự phản đối nhiều nhất của dự luật đặc khu là vấn đề cho thuê đất lên đến 99 năm. Nói về nội dung này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng trong Luật Đất đai đã nêu: thời hạn cho thuê, giao đất phổ biến hiện là 50 năm, vùng đặc biệt, khó khăn, vùng sâu vùng xa có thể là 70 năm. Chúng ta có thể lấy mức 70 năm làm hạn cho thuê/giao đất đặc khu.

“Hiện nay, nhiều người bị choáng ngợp bởi cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư. Đúng là có những doanh nghiệp hoạt động dựa trên nền tảng 4.0, nhưng cũng có những doanh nghiệp trong phạm vi đặc khu cần thời gian lâu dài để hoạt động. Vì vậy, theo HoREA thì dùng thời hạn 70 năm là cần thiết. Ngoài ra những trường hợp rất đặc biệt thì Quốc hội có thể xem xét cụ thể thời gian hơn 70 năm sau khi cân nhắc các vấn đề quốc phòng an ninh...

Tuy nhiên cũng sẽ có doanh nghiệp sẽ chỉ đề nghị được thuê đất trong 50 năm hoặc 30 năm thôi tùy theo nhu cầu của mỗi doanh nghiệp. Những doanh nghiệp thuê đất lâu hơn cũng phải nộp mức tiền sử dụng đất cao hơn so với các đơn vị thuê đất thời gian ngắn...”, ông Châu nêu quan điểm.

Mỗi đặc khu có thế mạnh riêng cần tận dụng và phát huy. Chủ tịch HoREA lấy ví dụ như Phú Quốc có thế mạnh về du lịch, Vân Đồn nhắm đến hợp tác với tiểu vùng phía Nam Trung Quốc, Vân Phong có các lợi thế về logistics, công nghiệp... có thể kích thích kinh tế Lào, Campuchia và Đông Bắc Thái Lan, kết nối với khu vực phía Bắc Miến Điện, Myanmar...

Theo ông, kỳ vọng đặc khu tạo thêm các cực tăng trưởng cho đất nước nhưng chuyện này không thể trong ngắn hạn mà phải trong tầm trung và dài hạn. Thực tế, những vùng kinh tế động lực hiện nay như Hà Nội, TP HCM vẫn sẽ tiếp tục là các vùng kinh tế động lực của cả nước bởi các địa phương này vẫn có những lợi thế hơn hẳn các vùng khác, đặc biệt là TP HCM vẫn là “đầu tàu”.

Luật Đặc khu dù sửa cũng ít tác động đến thị trường BĐS?

Nhiều người nhận định, nhiều khả năng dự luật sẽ được sửa theo hướng giảm thời hạn cho thuê đất và cắt bớt một số ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư tại đặc khu, điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường BĐS?

Ông Đặng Đức Giới, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS Đặc khu.

Trả lời cho câu hỏi này, ông Đặng Đức Giới, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS Đặc khu nói: “Tôi nghĩ quan trọng nhất hiện nay là dự Luật Đặc khu có được Quốc hội thông qua hay không? Và thời gian thông qua? Còn việc thay đổi, chỉnh sửa các nội dung của Luật Đặc khu sẽ ít tác động đến thị trường BĐS”.

Theo ông Giới, nguyên nhân là bởi các nội dung trong Luật Đặc khu có các nội thu hút nguồn vốn đầu tư từ các các nhà đầu tư lớn và nhà đầu tư ngoại, nên dù Luật có sửa đổi thì hầu hết cũng chỉ ảnh hưởng đến các đơn vị này mà thôi. Vì vậy, nếu giảm thời hạn cho thuê đất thì Luật sẽ bù lại bằng việc tăng các ưu đãi khác nhằm tạo sự cân bằng giữ lợi ích của Nhà nước và nhà đầu tư.

Nếu Luật đặc khu mà không có những nội dung đặc biệt, vượt trội và thu hút hơn thì tôi nghĩ sẽ khó đi vào thực tiễn và khó được chấp nhận.

Còn các doanh nghiệp lớn, vốn mạnh sẽ không bị ảnh hưởng tâm lý, đây cũng chính là cơ hội để các NĐT lớn có thêm nhiều lựa chọn về nguồn hàng. Hiện nay, NĐT có nhiều cơ sở để giữ vững niềm tin vào thị trường khi mà casino sắp khai trương, các tuyến đường huyết mạch đã được mở rộng và nhiều NĐT lớn đã ồ ạt rót vốn vào Phú Quốc…”.

Còn những NĐT lớn, làm bài bản thì sẽ không thiếu cơ hội để lại bứt lên sau những biến cố về dự đoán chính sách.

Với những NĐT có tư duy bền vững thì chuyện luật thông qua hay chưa là việc không quá lớn đối với họ. Thị trường BĐS sẽ phát triển thực chất, bền vững hơn trong một môi trường thể chế chính sách minh bạch, ổn định, do đó luật đặc khu có chất lượng hơn sẽ làm cho các đặc khu phát triển tốt hơn, bền vững và sẽ được lòng dân hơn.