Bất động sản nghỉ dưỡng sống nhờ tiền ngân hàng

Ẳnh: Minh Khuê

Giá nhà đất ở Sapa “nhảy múa” sau khi tuyến đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai được xây dựng, rút ngắn thời gian di chuyển từ thủ đô đến Sapa còn ba giờ và hàng loạt tập đoàn đổ vốn vào những dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại đây. Mới đây, Công ty cổ phần Trường Giang Sapa còn giới thiệu dự án Sapa Jade Hill với quyền sử dụng đất vĩnh viễn gồm biệt thự, nhà phố liền kề, bungalow, khách sạn.

Bất động sản nghỉ dưỡng đã trở nên thịnh hành đến mức nó không chỉ có mặt ở các thành phố biển như Nha Trang, Đà Nẵng, Phan Thiết, Phú Quốc... mà ở hầu hết những địa điểm thuận lợi về giao thông, dễ dàng tiếp cận với các trung tâm đô thị, khí hậu ôn hòa. Sự lan tỏa của bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu nhờ hai yếu tố: giá cả tụt nhanh từ mức hàng chục tỉ đồng xuống còn 3-4 tỉ đồng/căn và thời gian cũng như mức độ cam kết chia sẻ lợi nhuận của chủ đầu tư tăng từ 3-5 năm với 8-9%/năm lên 10 năm với 10-11%/năm. Với các dự án quy mô, mức cam kết 10% lợi nhuận/năm trong khoảng thời gian một thập kỷ, chưa kể người mua được nghỉ miễn phí mấy chục ngày/năm, là phổ biến. Nói ngắn gọn, nếu bạn bỏ ra 3 tỉ đồng mua một căn hộ nghỉ dưỡng, mỗi năm bạn được đảm bảo 300 triệu đồng lợi nhuận, tức 10 năm người mua thu hồi vốn và có không căn hộ. Quả là hấp dẫn.

Trong bối cảnh tổng phương tiện thanh toán sẽ chảy mạnh trong những tháng còn lại của năm để đạt được mục tiêu GDP cả năm, một phần tiền có thể sẽ lách khỏi định hướng cho vay đối với các lĩnh vực ưu tiên và bằng cách nào đó “cập bờ” bất động sản.

Thêm nữa, người mua không cần phải có đủ vốn tự có tới 3 tỉ đồng. Họ cần có tối thiểu 30% số đó, chừng 900 triệu đồng, phần còn lại ngân hàng sẽ cho vay trung, dài hạn với lãi suất năm đầu thường được ân hạn ở mức thấp. Thành ra, không cần phải rất giàu có, khách hàng mới có thể sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng. Tiền đổ vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phần lớn không xuất phát từ dân cư, mà xuất phát từ tổ chức tín dụng.

Rất hiếm gặp doanh nghiệp làm bất động sản nghỉ dưỡng hoàn toàn bằng vốn tự có, không vay mượn ngân hàng. Tài sản thế chấp cho khoản vay của chủ đầu tư chính là dự án. Đến khi dự án chào bán sản phẩm, ngân hàng lại cho người mua vay. Nhưng như vậy là một dự án được thế chấp hai lần, vay hai lần (như nhiều cảnh báo). Hiện các ngân hàng đã rút kinh nghiệm. Nếu tổ chức tín dụng ABC cho chủ đầu tư vay, thì tổ chức tín dụng DEF cho người mua vay. Nhìn từ góc độ ngân hàng, rủi ro dường như được san sẻ, nhưng thực tế không phải vậy.

Mức lợi nhuận cam kết từ phía chủ đầu tư dành cho người mua thực chất chính là lãi vay mà người mua phải trả cho ngân hàng hàng năm nếu họ chỉ có một tỷ lệ vốn tự có thấp, thí dụ dưới 30% (một số dự án được ngân hàng cho vay tới 90% giá trị bất động sản đảm bảo). Trong trường hợp người mua không trả được gốc vay một cục hoặc dần từng năm, sau 10 năm, mặc dù căn hộ nghỉ dưỡng là của họ, nhưng họ vẫn là con nợ ngân hàng. Về phía mình, ngân hàng vẫn phải thu nợ.

Ngân hàng và người mua hy vọng điều gì? Sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung, nghỉ dưỡng nói riêng và giá trị căn hộ nghỉ dưỡng sẽ tăng lên. Khi đó, người mua có thể chuyển nhượng và có lời, đủ tiền trả gốc vay ngân hàng. Ngân hàng thu hồi được vốn và phát triển được tín dụng trong 10 năm. Thế nhưng sẽ ra sao nếu giá trị căn hộ nghỉ dưỡng không tăng lên, mà ngược lại sụt giảm? Cũng không có gì đảm bảo lãi suất, hay chính sách tín dụng sẽ giữ nguyên không thay đổi trong từng ấy năm. Không ít chủ đầu tư đang ở trong tình trạng lấy dự án sau nuôi dự án trước và dự án sau phải to hơn dự án trước nhằm có dòng tiền về.

Sức tiêu thụ của thị trường bất động sản tuy có được cải thiện trong hai năm trở lại đây nhưng vẫn chịu tác động chủ yếu từ nguồn tiền ngân hàng. Báo cáo tài chính của các ngân hàng và báo cáo của Ngân hàng Nhà nước đều cho thấy tín dụng bất động sản giảm về tỷ lệ, hiện chiếm dưới 10% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế, tức khoảng 500.000-510.000 tỉ đồng. Không có số liệu bóc tách dư nợ đối với bất động sản nghỉ dưỡng bao nhiêu. Cả nước hiện có hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng, trung bình mỗi dự án có 300-500 căn hộ, biệt thự, nâng tổng số lên hàng chục ngàn sản phẩm trong một vài năm tới và số tiền ngân hàng đổ vào đây cũng tăng tương ứng lên hàng chục, thậm chí hàng trăm ngàn tỉ đồng.

Khác với phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, trung bình hay nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng không phải nhu cầu thiết yếu nên sức cầu khó ổn định và có thể biến động mạnh. Chưa kể gần đây, Bộ Xây dựng đã cảnh báo khả năng dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp, trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng. Ngân hàng Nhà nước cũng nhắc nhở một số ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, rà soát số dư đối với một số doanh nghiệp đang là con nợ lớn.

Rõ ràng bất động sản nghỉ dưỡng đang “sống nhờ” tiền ngân hàng và trong bối cảnh tổng phương tiện thanh toán sẽ chảy mạnh trong những tháng còn lại của năm để đạt được mục tiêu GDP cả năm, một phần tiền có thể sẽ lách khỏi định hướng cho vay đối với các lĩnh vực ưu tiên và bằng cách nào đó “cập bờ” bất động sản. Kiểm soát đường đi của đồng vốn luôn khó khăn đối với ngân hàng. Thậm chí vay tiêu dùng, sửa chữa nhà cửa, cũng có thể biến thành tiền đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Sẽ không thừa một khi cơ quan quản lý ấn định một mức tín dụng nhất định cho bất động sản nghỉ dưỡng trước khi sự mất cân đối cung cầu hiện rõ và quá muộn để xử lý.