Bất động sản khu công nghiệp ăn theo FDI

Bất động sản khu công nghiệp TP.HCM “tắc thở” vì hạ tầng

Mở rộng đón đầu tư

Trong 9 tháng đầu năm 2017, dòng vốn FDI vào Việt Nam và tự thân đầu tư nội địa tăng mạnh. Tổng vốn nội địa đăng ký kinh doanh là 902,682 ngàn tỉ đồng, tăng 44% cùng kỳ, trong khi vốn FDI giải ngân đạt mức 12,5 tỉ USD, tăng 13,4% cùng kỳ. Việt Nam đã ký kết 12 thỏa thuận FTA, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đặt nhà máy tại Việt Nam. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, làn sóng đầu tư FDI tăng lên sau mỗi hiệp định FTA được ký kết. Với việc Việt Nam vẫn đang trong quá trình đàm phán 5 FTA khác, FDI sẽ tiếp tục được đẩy mạnh trong thời gian tới.

Cụ thể, trong 8 tháng đầu năm 2017, các khu công nghiệp, khu kinh tế thu hút được 638 dự án đầu tư nước ngoài đăng ký mới và điều chỉnh tăng vốn với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt gần 10,6 tỉ USD.

Bên cạnh đó, về lợi thế chi phí, Việt Nam là một trong những quốc gia có chi phí sản xuất thấp nhất khu vực châu Á. Theo báo cáo nghiên cứu chi phí sản xuất công ty đầu tư nước ngoài của Tổ chức Xúc tiến Thương mại Nhật (JETRO), công ty Nhật tại Việt Nam có chi phí thấp thứ 3 so với các công ty Nhật tại các nước châu Á khác (chỉ cao hơn Bangladesh và Campuchia). Chi phí tại Việt Nam chỉ tương đương 73,2% khi so sánh chi phí tại Nhật theo thang điểm 100%. Ngoài ra, chi phí nhân công trong các công ty Nhật tại Việt Nam chỉ ở mức trung bình trong châu Á. Chi phí lương công nhân Việt Nam trung bình khoảng 4.025 USD/ năm. Tuy nhiên, tốc độ tăng lương Việt Nam qua các năm thì tương đối cao. Mặc dù tỉ lệ tăng lương đã suy giảm so với mức đỉnh 19,8% năm 2012, nhưng mức tăng năm 2017 được dự đoán ở mức 8,1% /năm.

Theo nhận định của Công ty Chứng khoán KIS, những yếu tố này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy đầu tư và gia tăng nhu cầu phát triển khu công nghiệp. Theo Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Việt Nam có 328 khu công nghiệp được thành lập, với tổng diện tích là 96,3 ngàn ha đến tháng 8.2017. Tổng tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp hiện hữu đạt 73%. Sự phát triển kinh tế Việt Nam phụ thuộc vào 2 đầu tàu là TP.HCM và Hà Nội, chiếm 56% diện tích khu công nghiệp với 54.000ha. TP.HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, nên các khu công nghiệp ở phía Nam có nhiều lợi thế cạnh tranh hơn so với miền Bắc.

Theo thống kê của JLL, trong năm qua, trung bình giá cho thuê đất khu công nghiệp ở khu vực Đông Nam Bộ đều tăng, cao nhất 22% ở TP.HCM và thấp nhất 4% ở Vũng Tàu, vọt lên 140,2 USD/m2 trong khi các tỉnh, thành phố còn lại giáp ranh Sài Gòn cũng đạt mức giá thuê 30-100 USD/m2. “Đầu tư khu công nghiệp có rào cản gia nhập lớn và nhu cầu tăng cao nên giá cho thuê có xu hướng tiếp tục tăng trong thời gian tới, giúp đảm bảo lợi nhuận tăng trưởng tốt cho các công ty phát triển khu công nghiệp”, báo cáo phân tích của KIS nhận định.

Doanh nghiệp hưởng lợi

Theo thống kê của KIS, có 16 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên sàn chứng khoán với tổng diện tích khu công nghiệp là 29.583ha (chỉ tính khu công nghiệp sở hữu trên 51%), với diện tích còn có thể cho thuê khoảng 10.093ha (chiếm 34%). Trong đó, tổng diện tích đang kinh doanh và sẽ triển khai trong năm 2018 là 6,857ha, còn lại là các dự án đã có giấy phép.

Các công ty có quỹ đất còn có thể cho thuê trong tương lai gần như Tổng Công ty Cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi - SNZ), Becamex, Tổng Công ty Viglacera (VGC), IDICO, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước (HPI) và Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) sẽ có tiềm năng phát triển mạnh doanh thu cho thuê trong thời gian tới.

Ngành bất động sản khu công nghiệp có tình hình tài chính khá lành mạnh. Toàn ngành có tỉ lệ nợ vay là 25% tổng tài sản. Đơn cử, Nam Tân Uyên được coi là “trứng vàng” của Tập đoàn Cao su (VRG). Trong 9 tháng đầu năm 2017, doanh thu đạt 101 tỉ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 98 tỉ đồng, tăng 213% so với cùng kỳ. Trong khi đó, tính đến ngày 30.9, nợ ròng của Nam Tân Uyên là âm (-952 tỉ đồng). Giá trị tiền mặt/cổ phiếu đạt mức 60 đồng/cổ phần. Khoản doanh thu chưa thực hiện cao nhất các khu công nghiệp riêng lẻ, lên mức 2.064 tỉ đồng.

Nam Tân Uyên có được lợi thế nguồn quỹ đất cao su giá rẻ để phát triển khu công nghiệp từ VRG và các công ty thành viên (VRG nắm 20,4% Nam Tân Uyên và Cao su Phước Hòa nắm 32,9%). Các khu công nghiệp Nam Tân Uyên ở phía Đông Bắc tỉnh Bình Dương, địa phương có thế mạnh rất lớn trong thu hút đầu tư FDI lẫn trong nước. Dự án khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 với tổng diện tích 345ha đầu tư trong năm 2018 sẽ là động lực tăng trưởng mạnh trong 3 năm tới.

“Chúng tôi giả định giá cho thuê bình quân 65 USD/m2/50 năm thì dòng tiền khu 3 có thể mang về khoảng 3.700 tỉ đồng, so với tổng chi phí chỉ khoảng 1.700 tỉ đồng. Nam Tân Uyên còn 2 dự án khu dân cư với tổng diện tích 70ha chưa thực hiện kinh doanh. Đây là tiềm năng tăng trưởng trong tương lai”, báo cáo KIS nhận định. “Để lĩnh vực kinh doanh bất động sản khu công nghiệp thành công, các chủ đầu tư trong lĩnh vực này cần phải hiểu rõ nhu cầu của từng nhóm ngành hàng qua đó có kế hoạch bố trí tỉ trọng hợp lý... Đồng thời, điều này sẽ giúp doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp hoạt động thuận lợi hơn”, đại diện của JLL cho biết.

Công ty Cổ phần Sonadezi Long Thành (SZL) trong 9 tháng đầu năm 2017 có lợi nhuận sau thuế đạt 98 tỉ đồng, tăng 213% so với cùng kỳ. Sonadezi Long Thành sở hữu Khu Công nghiệp Sonadezi Long Thành có vị trí đắc địa gần cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, có tỉ lệ lấp đầy cuối năm 2016 là 84%. Diện tích còn có thể cho thuê khoảng 43ha tương ứng khoảng 800 tỉ đồng doanh thu cho thuê đất. Ngoài đất, 10 nhà xưởng cũng được xây dựng và cho thuê với doanh thu hằng năm khoảng 25 tỉ đồng và tỉ lệ lợi nhuận gộp ổn định khoảng 50%. Tuy nhiên, đất tồn kho tại Khu Công nghiệp Châu Đức chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư. Ngoài ra, Khu Công nghiệp Long Phước 1 mới chuẩn bị đầu tư dự án. Ít nhất 2 năm tới Sonadezi Long Thành vẫn chưa thu được lợi nhuận từ 2 dự án này.

Từ ví dụ nói trên, các chuyên gia phân tích cho rằng, khi cạnh tranh giữa các khu công nghiệp trong và ngoài nước khốc liệt hơn, chỉ có các khu công nghiệp có vị trí thuận lợi, gần các tuyến đường giao thông, cảng biển mới có lợi thế. Vì vậy, nếu không dự báo tốt thị trường, đầu tư tràn lan sẽ tạo ra sự cạnh tranh lớn và nếu không có quy hoạch tốt về các khu công nghiệp, trong tương lai có thể tạo ra nguy cơ bong bóng trong lĩnh vực này. Đặc biệt, trong thời gian tới Việt Nam sẽ bị cạnh tranh mạnh về thu hút vốn FDI từ các nước láng giềng như Campuchia, Myanmar.

Trong khi các khu công nghiệp làm ăn thuận lợi thì Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) đang mang gánh nặng từ “thành phố mới Bình Dương”. Công ty dự kiến cần 31.995 tỉ đồng để tiếp tục đầu tư các dự án khu công nghiệp và đô thị trong giai đoạn 2017-2019. Với tỉ lệ đòn bẩy tài chính hiện tại, Công ty sẽ gặp áp lực rất lớn trong việc tìm đủ nguồn vốn để đầu tư.

Tổng Công ty Cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi ) có 12 khu công nghiệp tại Đồng Nai và Vũng Tàu với tổng diện tích 4.351ha. Diện tích có thể cho thuê tới 1.312ha đủ cho Sonadezi phát triển trong 5 năm tới. Các khu công nghiệp Giang Điền, Sonadezi Long Thành và Thạnh Phú có vị trí tốt và giá cho thuê cao. Đây là động lực chính tăng trưởng lợi nhuận trong các năm tới cho Sonadezi. Trong khi đó, Khu Công nghiệp Đô thị Châu Đức là dự án rất lớn với tổng diện tích 2.288ha bao gồm khu công nghiệp khoảng 1.556ha, khu dịch vụ 440ha và khu dân cư 210ha. Khu Công nghiệp Đô thị Châu Đức bắt đầu cho thuê từ năm 2012 nhưng tỉ lệ lấp đầy chỉ mới 17% do vị trí không thuận lợi thu hút đầu tư và quy mô dự án quá lớn. Đây sẽ là gánh nặng cho Sonadezi.