Bất động sản cao cấp và bài học cao ốc Saigon One Tower

Cái tên "One" như ám chỉ đây là điểm số 1 của 3 tuyến đường Hàm Nghi, đường Tôn Đức Thắng và đại lộ Võ Văn Kiệt, một vị trí duy nhất như vậy có tầm nhìn toàn cảnh trung tâm Quận 1, Quận 4 và cả trung tâm tài chính Thủ Thiêm - Quận 2.

Khu đất "vàng" của dự án có diện tích 6.672 m2. Tại đây chủ đầu tư được phép xây dựng một tòa tháp đôi gồm 5 tầng hầm và 41 tầng cao, tổng diện tích sàn xây dựng vào khoảng 127.126 m2 (tính cả hầm khoảng 152.000 m2). Trong đó, 6 tầng khối đế dành cho khu bán lẻ có diện tích 23.000 m2, khu văn phòng hạng A 34 tầng có diện tích 49.000 m2 và khu căn hộ 133 căn.

Theo giới thiệu của chủ đầu tư khi khởi công, dự án có tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 256 triệu USD (5.000 tỷ đồng) và được thực hiện theo hình thức tổng thầu EPC do nhà thầu Bouygues Batiment International thi công. Ngoài ra, còn có các tên tuổi lớn như DP Architects của Singapore (thiết kế kiến trúc), Cisco Systems của Mỹ (tư vấn hệ thống mạng quản lý tòa nhà). Căn hộ từng được môi giới chào bán với giá khoảng 7.000 USD/m2.

Chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn M&C – công ty này ban đầu do các cổ đông khá “đình đám” sáng lập là: Công ty Cổ phần M&C (49%), Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn - Saigontourist (30%), Ngân hàng TMCP Đông Á (6%), Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đông Á (10%), Công ty cổ phần Vàng bạc đá quý Phú Nhuận PNJ (5%).

Là dự án tạo tiếng vang và được chờ đợi ở khu trung tâm thành phố, sau 2 năm khởi công, Saigon One Tower rơi vào bế tắc. Tính đến thời điểm ngưng thi công cuối năm 2011, ước 80% khối lượng công việc đã hoàn thành.

Thời gian sau đó, các cổ đông sáng lập ban đầu là Ngân hàng TMCP Đông Á, Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đông Á và PNJ lần lượt thoái vốn; Công ty Cổ phần M&C thì bị Cục Thuế TP HCM phong tỏa hóa đơn vì nợ thuế, hiện đã ngưng hoạt động… và dự án bị UBND TP HCM cho thanh tra toàn diện.

Theo thông tin trên báo chí, tại một cuộc làm việc giữa UBND TP HCM với chủ đầu tư của dự án này, các bên đã thống nhất sẽ khởi động lại tòa nhà vào đầu năm 2016. Tuy nhiên, tính đến thời điểm này, Saigon One Tower vẫn chưa có dấu hiệu xây dựng trở lại và thời gian dự án bất động sản cao cấp này nằm "đắp chiếu" giữa trung tâm “Hòn ngọc Viễn Đông” là hơn 7 năm.

Dự án Saigon One Tower là bài học nhãn tiền cho những chủ đầu tư dự án bất động sản cao cấp. Nó cũng minh chứng cho nhận định của Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) rằng trong những năm qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã sử dụng công cụ tín dụng nhiều lần, có lúc thành công, cũng có lúc chưa thành công.

Cụ thể, HoREA cho rằng việc thực hiện chính sách tín dụng nới lỏng, thậm chí nhiều ngân hàng thương mại đã cho vay dễ dãi, dưới chuẩn trong năm 2006 - 2007 đã dẫn đến bong bóng bất động sản 2007.

Năm 2009, Chính phủ cấp nguồn tín dụng kích cầu đầu tư tương đương 1 tỷ USD năm 2009 nhưng các ngân hàng lại không có biện pháp hiệu quả để kiểm soát sử dụng dòng tiền đúng mục đích nên đã góp phần dẫn đến thị trường bất động sản quay trở lại tình trạng bong bóng năm 2010.

Chính sách tín dụng thắt chặt tháng 3/2008, tháng 2/2011, lãi suất 20-25%/năm đã ngay lập tức làm thị trường bất động sản bị đóng băng kéo dài mà hậu quả đến nay vẫn chưa khắc phục hết được.

Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng mà 2/3 dùng để kích cầu trực tiếp đến người tiêu dùng, đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu trên thị trường bất động sản, và hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, và đã góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay.

Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ban hành cuối năm 2014, nhưng chỉ sau khi áp dụng được 01 năm đã được điều chỉnh ngay bằng Thông tư 06/2016/TT-NHNN...

Nhằm kiểm soát rủi ro trên thị trường bất động sản, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng "Quy chế hoạt động nội bộ ngân hàng" theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng đều mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng.

Điều này sẽ tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, giúp cho chủ đầu tư và các bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, và giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.

Hiệp hội đề nghị tham khảo kinh nghiệm của các nước như Singapore, Australia... chỉ cho phép chủ đầu tư được khởi công dự án khi đã có từ 50-60% khách hàng đặt mua sản phẩm.

Số tiền khách hàng đặt cọc, hoặc thanh toán cho chủ đầu tư cho đến lúc được giao nhà, được đưa vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng mà chủ đầu tư không được sử dụng.

Nhưng trên cơ sở đó, ngân hàng cho chủ đầu tư vay để xây dựng công trình và ngân hàng giám sát chặt chẽ dòng tiền cho vay được chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích, để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Theo Duy Khánh